Ceny nemovitostí v Karlovarském kraji – Ve tříletém období 2020 až 2022 vzrostla průměrná kupní cena rodinného domu v Karlovarském kraji o více než třetinu na 33 052 Kč/m2 (o 34,6 %). Růstový trend vykazovala také průměrná kupní cena bytů, která se během sledovaného období zvýšila dokonce o více než polovinu na 30 222 Kč/m2 (o 52,2 %).
I přes tento výrazný nárůst průměrné kupní ceny bytů jde však stále o nejnižší hodnotu tohoto ukazatele v mezikrajském srovnání. Cenový nárůst se nevyhnul ani cenám stavebních pozemků, které meziročně vzrostly ve všech regionech ČR. Index jejich průměrné cenové hladiny roste kontinuálně a ve dvou posledních letech 2021 a 2022 dokonce ještě rychleji, než tomu bylo v uplynulém období.
Koncem roku 2023 vydal Český statistický úřad publikaci Ceny nemovitostí – 2020 až 2022. Jde o novou publikaci, která plynule navazuje na zrušenou, původně v pravidelných tříletých intervalech vydávanou publikaci Ceny sledovaných druhů nemovitostí. Její data byla založena výlučně na údajích pořizovaných finančními úřady obsažených v daňových přiznáních, tj. cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a cenách sjednaných v případě jejich prodeje. Změnou legislativy však došlo ke dni 26. září 2020 ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a v důsledku toho tak stávající datový zdroj zanikl. Zdrojem dat nové publikace jsou údaje ČÚZK (Český úřad zeměměřičský a katastrální).
Rodinné domy
Průměrná kupní cena rodinného domu v Karlovarském kraji dosahovala ve tříletém období 2020 až 2022 výše 33 052 Kč/m2. V mezikrajském srovnání jde čtvrtou nejnižší hodnotu, jež se pohybuje 9711 Kč/m2 pod průměrem ČR (42 763 Kč/m2). Nižší průměrnou kupní cenu za 1 m2 zaznamenal již pouze kraj Zlínský (32356 Kč/m2), Olomoucký (32572 Kč/m2) a Ústecký (32 690 Kč/m2).
Průměrná výše kupní ceny 1 m2 u rodinných domů se v průběhu let vyznačuje rostoucím trendem, a to ve všech regionech ČR bez výjimky. Během tříletého období 2020 až 2022 vzrostla její hodnota v Karlovarském kraji o více než třetinu (o 34,6%) a tento cenový nárůst se pohyboval 0,8 procentního bodu pod celorepublikovým průměrem.
V mezikrajském srovnání zaznamenal ve sledovaném období nejvýznamnější nárůst průměrné kupní ceny, o více než dvě pětiny, Olomoucký kraj (o42,1 %), naopak nejméně si při nákupu rodinných domů připlatili obyvatelé Hl. města Prahy, a to o méně než třetinu (o 30,7 %).
Počet převodů v našem kraji zaznamenal ve srovnání s předchozím obdobím let 2019 až 2021 mírný pokles (o2,6%) a v mezikrajském srovnání se tradičně jednalo o jejich nejnižší počet (562 převodů). Nejvyšší počet převodů mezi okresy karlovarského regionu, více než jedna třetina z jejich celkového počtu v kraji, se uskutečnil v okrese Cheb (194 převodů).
Z dostupných dat vyplývá, že rodinné domy se v našem kraji v letech 2020 až 2022 prodávaly za nejvyšší průměrnou kupní cenu v okrese Karlovy Vary, a to za 37 486 Kč/m2. V tomto okrese se také nacházely rodinné domy s největší průměrnou plochou (101 m2). Naopak nejnižší průměrnou kupní cenu rodinných domů vykázal ve sledovaném období okres Sokolov (30 796 Kč/m2), ve kterém se současně uskutečnil nejnižší počet jejich převodů (183 převodů).
Zaměříme-li se na vztah výše kupní ceny a velikosti obcí, ve kterých se rodinné domy kupovaly, zjistíme, že nejvyšší průměrná kupní cena byla zaznamenána ve všech třech okresních městech našeho regionu (34 704 Kč/m2), zatímco nejnižší hodnoty dosahovala u obcí s počtem obyvatel v rozmezí 2 000–9 999 (31 689 Kč/m2).
Byty
Ve tříletém období 2020 až 2022 vzrostla v Karlovarském kraji průměrná kupní cena bytu na úroveň 30 222 Kč/m2. V mezikrajském srovnání se jednalo o nejnižší kupní cenu bytů, která se pohybovala hluboko pod celorepublikovým průměrem ČR (53222 Kč/m2) a představovala pouze 56,8 % jeho hodnoty. Náš region tak převzal dlouhodobé prvenství nejnižší průměrné kupní ceny bytů od Ústeckého kraje, jehož průměrná kupní cena bytů je nyní po našem regionu druhá nejnižší (30 299 Kč/m2). Naopak nejdražší byty bylo možné pořídit tradičně v Hl. městě Praze a v Jihomoravském kraji, kde se 1 m2 kupoval v průměru za 99 503 Kč/m2, resp. za 55 888 Kč/m2.
Podobně jako u cen rodinných domů, tak i v případě nákupu bytů zaznamenala jejich průměrná kupní cena v průběhu sledovaného tříletého období 2020 až 2022 významný nárůst, a to opět ve všech regionech ČR bez výjimky.
V Karlovarském kraji vzrostla průměrná kupní cena 1 m2 o více než polovinu (o 52,2 %) z 23 707 Kč/m2 v roce 2020 na 36 077 Kč/m2 v roce 2022 a v mezikrajském srovnání tak zaznamenala šestý nejvyšší nárůst. Navýšení průměrné kupní ceny bytů v našem regionu převýšilo ve sledovaném tříletém období nárůst průměrné kupní ceny bytů v ČR dokonce o 12 procentních bodů. Nejvýraznější nárůst přitom dosáhla průměrná kupní cena bytů v Moravskoslezském kraji, kde si kupující museli připlatit za 1 m2 dokonce o 54,5 % více, naopak nejnižší nárůst průměrné kupní ceny, o méně než třetinu, zaznamenalo Hl. město Praha (o 31,3 %).
V Karlovarském kraji dosáhla v letech 2020 až 2022 průměrná kupní cena bytu nejvyšší úrovně tradičně v okrese Karlovy Vary, ve kterém se kupoval 1 m2 bytové jednotky průměrně za 33 272 Kč. Naopak nejnižší úrovně dosáhla průměrná kupní cena bytů v okrese Sokolov, ve kterém bylo možné pořídit 1 m2 bytového prostoru v průměru za 23 509 Kč.
Zatímco u rodinných domů zaznamenal počet převodů při srovnání dvou tříletých období mírný pokles (o 2,6 %), počet převodů bytů naopak mírně vzrostl (o 3,4 %). Téměř polovina převodů bytů byla uskutečněna v okrese Karlovy Vary (49,4 % převodů), naopak nejnižší počet převodů, méně než pětinu z celkového počtu převodů v kraji (19,6 %), zaznamenal okres Sokolov.
Stavební pozemky
Ceny stavebních pozemků se v Karlovarském kraji během sledovaného tříletého období 2020 až 2022 pohybovaly, stejně jako u jiných druhů nemovitostí, vysoko nad cenovou hladinou roku 2015 a nadále mají rostoucí tendenci.
Index průměrné cenové hladiny stavebních pozemků v Karlovarském kraji v jednotlivých letech 2018 až 2022 zaznamenal ve srovnání s rokem 2015 absolutně nejvyšší nárůst v roce 2022, ve kterém dosáhl téměř dvojnásobného navýšení. Nejrychlejší nárůst cen stavebních pozemků je evidován právě v posledních dvou letech 2021 a 2022.
Nejčastější otázka investorů zní: Jaká je nejlepší investice do nemovitosti? Taková, u níž dochází k maximálnímu zhodnocení při současné minimalizaci rizika.
Jiným pohledem na vhodnost investice může být maximalizace výnosu, ale v této situaci předpokládejme, že investorovi jde skutečně o bezpečné uložení kapitálu do aktiva, u kterého lze předpokládat, že neztratí v budoucnu svoji hodnotu. Na takto položenou otázku mohou být různé odpovědi – některý poradce doporučí nákup malých bytů ve středu Prahy, jiný rodinný dům v atraktivní lokalitě. Nejčastěji se ale v odpovědi objeví pozemek.
Z ekonomického hlediska je pozemek nereprodukovatelný přírodní zdroj jedinečný svojí polohou. Nabídka pozemků je jednou provždy dána jejich výměrou a nelze ji dále měnit. Jediné, co dokážeme je do jisté míry ovlivnit, je kvalitativní stránka nabídky, tedy snaha o zvýšení (přidání) hodnoty k existujícímu pozemku. Způsoby, jak pozemek zhodnotit, jsou různé a liší se jak lokací, tak možností využití pozemku z technického, právního a komerčního hlediska. U zemědělské půdy to může být zlepšení bonity melioracemi, u lesního pozemku racionální výsadbou porostů, u stavebních pozemků je nejčastější změnou hodnoty změna územního plánu, ke zvýšení hodnoty přispěje i vybavení inženýrskými sítěmi apod.
Bezcenný pozemek prakticky neexistuje
Výhodou pozemků je i ta skutečnost, že až na naprosté výjimky typu bažin mimo souvislé osídlení neexistují bezcenné pozemky. I pozemek vedený územním plánem jako zeleň městská a krajinná má svoji hodnotu v tom, že svojí existencí prokazatelně zvyšuje hodnoty okolních stavebních pozemků, stačí porovnat prodejní cenu bytu s výhledem do parku a s výhledem do vnitro – bloku. Podle zkušeností z realitního trhu USA mají například pozemky pro stavbu rodinných domů s výhledem na jezero o třetinu vyšší hodnotu. Lze si potom představit velkého developera nebo obec, kteří budou investovat do změny bažiny na jezero, a touto investicí dokážou zvednout celou lokální cenovou hladinu. Cena pozemků se může změnit i bez přímé investice do vlastněného pozemku právě změnou jeho širších vztahů – vlivem nově vybudované komunikace, změnou územního plánu, vybudováním atraktivní a kvalitní zástavby v sousedství pozemku apod.
Další informace k cenám nemovitostí lze nalézt v publikaci Ceny nemovitostí v letech 2020 – 2022.
Zdroj: ČSÚ
